Cassazione, ordinanza 9 giugno 2025, n. 15415, sez. V

Imposta di registro- Sentenza ex art. 2932 c.c.- Condizione meramente potestativa

L'orientamento consolidato in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile è nel senso che "In materia d'imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura ﬁssa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del D.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente” (così, tra le tante, Cass., Sez. T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiama Cass., Sez. 5, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 6-5, 6 giugno 2018, n. 14470; Cass., Sez. 5, 31 ottobre 2018, n. 27902 (…)). Già da tempo, del resto, questa Corte aveva chiarito che "laddove l'effetto traslativo fosse stato condizionato alle determinazioni unilaterali afﬁdate alla mera volontà dell'acquirente, le ragioni di convenienza o meno a effettuare il detto pagamento sono già state oggetto di valutazione prima dell'iniziativa giudiziaria e sono pertanto divenute irrilevanti, con la conseguenza che il versamento del prezzo è ormai assimilabile a una condizione meramente potestativa, come tale ininﬂuente ai ﬁni ﬁscali, ai sensi del citato D.P.R. n. 131 del 1986 , art. 27, comma 3 (v. Cass. n. 4627-03; n. 11780-08; n. 6116- 11)" (così Cass., Sez. V, 11 aprile 2014, n. 8544). La regola iuris prevista dal comma 3 dell'art. 27 T.U.R. non muta se a richiedere l'adempimento ex art. 2932, primo comma, c.c. sia stato il promittente venditore; quello che rileva non è la parte che chiede l'adempimento (indifferentemente l'acquirente o il venditore), ma la ricorrenza in concreto delle fattispecie previste dall'art. 27, comma 3 e 4, T.U.R., le quali non considerano e non si distinguono, per disciplina ﬁscale, a seconda del soggetto che propone l'azione di adempimento (il venditore o l'acquirente), puntando invece il discrimine sul soggetto (acquirente o venditore) dalla cui mera determinazione dipendono gli effetti del contratto sospensivamente condizionato; la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando il compimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontà della parte, a cui resta riservata un potere decisionale sull'efﬁcacia o sulla inefﬁcacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio della parte, non altrimenti giustiﬁcata da seri o apprezzabili motivi, i quali, per lo meno ai ﬁni ﬁscali che occupano, non possono ridursi ad una rinnovata valutazione di convenienza dell'affare o ad una sopravvenuta incapacità ﬁnanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025, n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata).