Data pubblicazione:

Cassazione, ordinanza 4 luglio 2025, n. 18236, sez. V

Agevolazioni “prima casa” - Mancata vendita dell’immobile agevolato già posseduto- Esclusa “forza maggiore”.

Nel caso di specie, il ricorrente era titolare in proprietà superficiaria dal 2012, assegnazione dell'immobile da parte della cooperativa tra appartenenti alle forze armate, di un appartamento, in edilizia convenzionata, con vincolo di prezzo massimo nell'ipotesi di rivendita; il diritto di superficie era stato poi trasformato in piena proprietà. Il Comune (…) aveva previsto un termine, massimo, di 180 giorni per l'affrancazione. Termine non rispettato nel caso in giudizio che ha costretto il ricorrente a numerosi solleciti e ad attivare controversie. Si è osservato che "In tema di benefici fiscali "prima casa" la forza maggiore - idonea ad impedire la decadenza dell'acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è ubicato l'immobile nel termine previsto - deve consistere in un evento imprevedibile ed inevitabile, che può essere ravvisato nell'anomalo ritardo della P.A. nel concedere un'autorizzazione aggiuntiva conseguente alla complessità sopravvenuta di lavori di rifacimento di un vecchio stabile, poiché l'inefficienza e il non motivato ritardo dell'ente pubblico non rientrano nella sfera di disponibilità del contribuente" (Cass. Sez. 5, 23/12/2015, n. 25880; v. anche Cass. Sez. U., 23/04/2020, n. 8094 e Cass. Sez. 6, 12/03/2015, n. 5015; per un'ipotesi di forza maggiore in relazione all'occupazione dell'immobile v. Cass. Sez. 6, 18/04/2019, n. 10936). In materia tributaria, quindi, la forza maggiore deve essere intesa in maniera elastica in considerazione degli interessi in contestazione, ed anche in rapporto alla prevedibilità dell'evento ostativo. Tuttavia, nel caso in giudizio la CTR ha evidenziato come il ritardo era dipeso dalla procedura di affrancazione "che il contribuente era ben consapevole che era ancora in corso". In sostanza la CTR, con accertamento in fatto insindacabile in sede di legittimità, ha evidenziato l'insussistenza di una forza maggiore, in quanto l'immobile anche con il prezzo imposto poteva essere venduto; non sussisteva dunque una oggettiva e cogente impossibilità di vendere, quanto una minore convenienza economica legata al prezzo imposto ante-affrancazione. Il contribuente, quindi, ha effettuato una scelta di interesse economico incompatibile con la sussistenza della causa di forza maggiore.