CONTRATTI – VENDITA - Costruttore-venditore – Riserva dell’area destinata a parcheggio - Proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari – Corrispettivo – Alienante – Domanda espressa – Necessità – Sussiste.
La L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, che ha modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa. La norma vale solo per il futuro, e cioè per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari, dovendosi escludere l'efficacia retroattiva della norma in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto a tal fine, costituito dall'incertezza applicativa della disciplina anteriore e, dall'altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.
Il possesso continuato per venti anni, utile ai fini dell'usucapione delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, è configurabile solo dalla data dell'acquisto dell'unità immobiliare, non potendosi prima di tale momento considerare distintamente il diritto dominicale trasferito ed il diritto d'uso del parcheggio non trasferito. Analogamente, quanto alla prescrizione del diritto de quo, il diritto all'uso dell'area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell'auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18 e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e, pertanto, si prescrive - per il combinato disposto degli artt. 1026 e 1014 c.c. - dopo vent'anni dall'acquisto dell'unità immobiliare.
Sono soggetti a nullità parziale i contratti che sottraggano il diritto di uso sulle aree destinate a parcheggio, secondo cui la L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18 che prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa.
L’integrazione del contenuto del contratto, di cui all’art. 1419, secondo comma, c.c., riguarda esclusivamente la clausola che, riservando al venditore la proprietà esclusiva dell’area o di parte dell’area destinata a parcheggio, la sottragga alla sua destinazione, che è quella di assicurare ai condomini l’uso di essa. Per effetto di tale meccanismo, la clausola contrattuale viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari comprese nell’edificio. Il diritto dell’alienante al corrispettivo del diritto d’uso sull’area non sorge, invece, da detta norma imperativa, costituendo effetto dell’atto di autonomia privata concluso dall’acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore, e serve ad integrare l’originario prezzo della compravendita, ordinariamente riferentesi solo alle singole unità immobiliari oggetto del contratto. Esso, pertanto, non sorge automaticamente, richiedendosi che, secondo il principio dispositivo, esso costituisca oggetto di apposita domanda.