Vendita immobile strumentale- Opzione per imponibilità IVA- Imposte ipotecaria e catastale - Determinazione base imponibile.
Con specifico riferimento alla cessione immobiliare oggetto del presente giudizio, posta in essere da un soggetto IVA e afferente ad un fabbricato strumentale, essa è soggetta all'esenzione da IVA, ai sensi del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10, comma 1, n. 8-ter). Tale esenzione, tuttavia, può venir meno nel caso, come nella fattispecie in esame, in cui le parti nell'atto d'acquisto esercitano la specifica opzione per l'imponibilità IVA. In ragione di tale scelta il suindicato trasferimento sconta, in aggiunta, l'imposta di registro nella misura fissa (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ex art. 40), l'imposta ipotecaria del 3%, l'imposta catastale dell'1% (D.Lgs. n. 347 del 1990, ex art. 10, comma 1, e art. 1-bis della Tariffa allegata allo stesso decreto, come introdotti dal D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 10-bis, conv. con modif. in L. n. 248 del 2006). La scelta operata dalla contribuente di sottoporre al pagamento dell'IVA l'atto di trasferimento dell'immobile oggetto dell'avviso di rettifica, non incide sulla disciplina sulla cui base individuare la base imponibile delle imposte catastali e ipotecarie; disciplina risultante dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 43, 51 e 52. In ragione di ciò, l'avviso di rettifica con il quale l'Agenzia delle entrate, a seguito di rettifica del valore dell'immobile indicato dalle parti nell'atto di compravendita (ex art. 52 cit.), ha rideterminato le imposte dovute dalla società contribuente deve ritenersi pienamente legittimo. È, infatti, frutto di un errato presupposto interpretativo l'affermazione della ricorrente secondo cui l'IVA "assorbe" l'imposta di registro per il principio di alternatività D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ex art. 40 con la conseguenza che, ai fini della determinazione della base imponibile per le imposte catastali e ipotecarie, occorre prendere in esame il prezzo effettivamente concordato tra le parti anche qualora sia diverso dal valore dell'immobile D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, ex art. 13 e ciò anche in ragione dell'unicità della base imponibile sulla cui base calcolare le diverse imposte. Tale assunto non tiene conto dell'autonomia delle diverse imposte prese in esame (registro, IVA, ipotecaria e catastale), autonomia in ragione della quale questa Corte (Sez. 5, n. 8511 del 16/03/2022 Rv. 664265 - 01) ha affermato che "In tema di imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell'immobile sia assoggettata ad IVA e non ad imposta di registro, in forza del combinato disposto del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 52, 51, e 43 e del D.Lgs. n. 347 del 1990, artt. 2 e 10".