Cassazione, ordinanza 26 maggio 2020 n. 9842, sez. VI - 5

IRPEF – plusvalenza – terreno edificabile “di fatto”.
 

La plusvalenza si realizza nel cedere a titolo oneroso terreni che, in virtù di strumenti urbanistici vigenti, sono "suscettibili di utilizzazione edificatoria". Per giurisprudenza consolidata l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica. Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell'esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l'esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica. L'edificabilità di fatto va considerata anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di un'edificabilità differente per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto la situazione giuridica oggettiva influisce sul valore del bene immobile.