Cassazione, ordinanza 17 gennaio 2024, n. 1876, sez. V

Cessione terreno gravato da vincoli paesaggistici ed idrogeologici - Qualificazione del terreno come edificabile - Plusvalenza.

In tema di Irpef, ai fini della quantificazione della plusvalenza realizzata mediante la vendita di terreni edificabili ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986, non possono essere considerate le aree comprese nelle fasce di rispetto stradale o ferroviario, che vanno equiparate a quelle agricole, perché sono prive della possibilità legale di edificazione e, quindi, della capacità edificatoria (Cass. 31/03/2021, n. 8897, Cass. 15/04/2011, n. 8609). E’ pacifico che l'unico limite alla sottoposizione dell'operazione di cessione al regime delle plusvalenze sussiste con riferimento alle fattispecie in cui sia stato apposto un vincolo assoluto di inedificabilità, ad esempio nelle ipotesi in cui vincoli ambientali o paesistici o idrogeologici - apposti anche da autorità sovraordinate agli Enti che presidiano alla formazione degli strumenti urbanistici - che neutralizzino in concreto ogni utilizzazione edificatoria del terreno.

Questa Corte, tuttavia, ha chiarito che anche in questo caso si rende necessario accertare se il limite assoluto su determinate superfici operi con compensazioni, ossia con lo scambio e maggiorazione degli indici di fabbricabilità riconosciuti a favore di terreni limitrofi, che tornino utili anche al cedente. In tal senso si è precisato che una spia dell'utilizzabilità edificatoria del terreno (ancorché indiretta ed in senso puramente economico) è data proprio dal corrispettivo della cessione, quando esso, nonostante l'apparente assoluta inedificabilità, venga ceduto ad un prezzo ben più elevato del normale valore agricolo corrente nella zona in cui l'operazione economica si è perfezionata (Cass. 10/06/2021, n. 16470, Cass. 10/02/2021, n. 3243).