Cassazione, sentenza 30 gennaio 2020, n. 2196, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Contratto preliminare - Consegna anticipata dell’immobile - Promissario acquirente - Accollo del mutuo - Mancata consegna del certificato di abitabilità - Rifiuto di pagare le rate - Legittimità - Inerzia della PA e consegna anticipata dell’immobile - Irrilevanza.
 

Il mancato o il tardivo rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto di preliminare di vendita, a prescindere dalle cause che abbiano determinato una tale evenienza, comporta comunque l’inadempimento del promittente venditore agli obblighi contrattuali sussistenti verso il promissario acquirente. Deve formare oggetto di specifica clausola e integrare un elemento essenziale del contratto la volontà delle parti che intendono subordinare il tempestivo rilascio del certificato di abitabilità all’accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti. Ne consegue l’idoneità della mancanza di siffatto documento a giustificare l’exceptio ex art. 1460 c.c., e cioè la legittimità del rifiuto dell’accollo da parte dei promissari acquirenti del mutuo, inteso come pagamento e saldo del residuo prezzo di vendita.

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono l’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, sì che i predetti certificati sono essenziali.