Cassazione, ordinanza 5 giugno 2018, n. 14372, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Immobiliare – Contratto preliminare – Richiesta di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto – Richiesta di riduzione del prezzo – Pari alle spese necessarie per sanare le irregolarità urbanistiche – Legittimità – Alternativa solo tra risoluzione del contratto e accettazione senza riserve – Esclusione.

In materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità ma soltanto sul relativo  lavoro,  il  promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire  l’azione  di  esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o  la  riduzione del prezzo. In particolare, la presenza di irregolarità edilizie dell’immobile  –  non  conosciute dal promissario acquirente – integrano vizi che legittimano la domanda intesa alla loro eliminazione ovvero alla riduzione del prezzo ragguagliabile alla spesa sostenuta per la sanatoria.

Nel caso in cui le parti di un preliminare di vendita abbiano convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuata alla stipulazione del definitivo, il requisito dell’offerta di cui al secondo comma dell’art. 2932 c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda  di  esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, essendo tale offerta necessariamente implicita alla domanda, sicché, in siffatta ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.