Cassazione, ordinanza 22 gennaio 2018, n. 1505, sez. VI -2 civile

CONTRATTI IN GENERE - CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) (NOZIONE, CARATTERI, DISTINZIONE) - ESECUZIONE SPECIFICA DELL'OBBLIGO DI CONCLUDERE IL CONTRATTO - Fabbricati - Omessa indicazione degli estremi della licenza di costruzione o mancata allegazione di copia della domanda di concessione in sanatoria - Sentenza ex art. 2932 c.c. - Preclusione - Possibilità di sanatoria prevista dalla legge n. 47 del 1985 in relazione al contratto nullo - Irrilevanza.

In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su    edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c., perché l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro   parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di    cui all'art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non  può  realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall'art. 40, comma 4, della legge n. 47    del 1985(che espressamente consente la successiva "conferma", con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato  che questa è destinata ad acquistare.