Cassazione, sentenza 9 novembre 2018, n. 28744, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Immobiliare – Simulazione del prezzo di vendita – Prova – Esibizione di copia degli assegni circolari – Sufficienza – Esclusione – Accordo scritto proveniente dalla controparte – Necessità. 

La pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova di cui all'art. 1417 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. È noto infatti che i limiti di prova di cui all'art. 1417 cod. civ. operano anche in presenza di una simulazione soltanto parziale, ogni qualvolta questa si traduca nell'allegazione di un accordo ulteriore e diverso da quello risultante da contratto, comunque destinato a modificare l'assetto degli interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti. Né si può sostenere che il requisito di forma sarebbe soddisfatto dal negozio simulato, in quanto essendo il contratto dissimulato destinato ad avere effetti fra le parti, deve avere i requisiti di forma necessari per la validità dello stesso, secondo quanto espressamente stabilito dall'art. 1414 cod. civ., comma 2.

(Nella specie, i giudici di merito, hanno ritenuto di desumere la prova documentale della simulazione relativa attraverso le copie degli assegni circolari negoziati per l'acquisto dell'immobile e attestanti la corresponsione a titolo di prezzo di somme ulteriori rispetto a quanto  indicato  nel  contratto. Epperò, è agevole osservare che agli assegni versati che vanno considerati in questo ambito quali titoli astratti di pagamento, non può essere riconosciuta valenza probatoria nei confronti delle parti se non sulla base di presunzioni rimesse al prudente apprezzamento del giudice e perciò la corte di merito è incorsa nella violazione dell'art. 2729 cod. civ., comma 2. Va, infatti, ricordato che il documento che può costituire prova per iscritto per accertare, tra le parti, la simulazione di un contratto con forma scritta "ad substantiam" (art. 1350 cod. civ.), deve provenire dalla controparte e non dalla parte che chiede la prova, né da un terzo. In altri termini, nel raggiungimento della prova del prezzo dissimulato di una vendita immobiliare, che costituisce un elemento essenziale del contratto, trovano applicazione le limitazioni in tema di prova previste dalle disposizioni di cui agli artt. 2722, 2727 e 2729 cod. civ. in relazione all'art. 1417 cod. civ.).