Cassazione, sentenza 12 aprile 2023, n. 9694, sez. II civile

Proposta irrevocabile - Contratto di vendita dell’immobile – Rapporto.


La proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.) - come la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto di opzione (art. 1331 c.c.) - deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere, in modo da consentire la stipulazione del negozio nel momento e per effetto della adesione dell'altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni, assumendo, in mancanza, carattere di mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro contratto con l'effetto di fissarne solo gli elementi già concordati.

È pur vero che, se il promittente alienante ha accettato una proposta irrevocabile proveniente dal promissario acquirente che contiene, tra le condizioni contrattuali per la stipulazione del contratto di compravendita, la corresponsione delle provvigioni al mediatore, è possibile che anche il promittente venditore sia vincolato al pagamento della provvigione al mediatore, anche se tale corresponsione non è stata specificamente indicata nell'accordo tra il promissario venditore e il promissario acquirente: l'utilizzo di un formulario di proposta irrevocabile su carta intestata del mediatore conferma, per lo meno, la rilevanza causale dell'intervento del sig. G. con riferimento alla futura conclusione dell'affare. Ciò, tuttavia, non consente di sostenere, come invece ha fatto la Corte d'Appello (p. 8, righi 16-24), la sussistenza di una vera e propria presunzione di onerosità dell'incarico anche per parte venditrice, tanto da richiedere il suo superamento mediante espressa postilla apposta alla scrittura ovvero mediante la predisposizione di separato atto, poiché il fatto noto (esistenza di un obbligo di corrispondere la provvigione) riguarda unicamente un soggetto diverso, ossia parte acquirente. È, invece, ammissibile la prova per testi ai fini del superamento della presunzione di onerosità del pagamento delle provvigioni; né a ciò osta l'art. 2722 c.c., posto che, rispetto all'obbligo di corrispondere la provvigione assunto nella scrittura da parte acquirente nei confronti del mediatore, parte alienante deve qualificarsi come terzo.