Cassazione, sentenza 16 novembre 2023, n. 31928, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Immobiliare - Contratto preliminare - Domanda di accertamento di avvenuta risoluzione per inadempimento - Ammissibilità - Diritto a trattenere la caparra - Sussistenza.


In materia di preliminare di compravendita, ove il giudice abbia interpretato la domanda principale quale volta a ottenere la risoluzione del contratto e quella subordinata come finalizzata ad ottenere il risarcimento del danno ai sensi del primo comma dell'art. 1453 c.c., domanda distinta da quella di cui al secondo comma dell'art. 1385 c.c., secondo cui quando è inadempiente la parte che ha dato la caparra, l'altra parte può recedere dal contratto, ritenendo la caparra, in tal modo lo stesso non considera che la parte ha in realtà domandato una cosa sola, ossia di accertare il proprio diritto alla ritenzione della caparra e ciò in conseguenza non di una domanda costitutiva di risoluzione del contratto preliminare, ma dell'accertamento dell'ormai avvenuta risoluzione per inadempimento, esercitando quindi il diritto di recesso dal contratto ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c., che comporta il diritto di ritenere la caparra in funzione di liquidazione del danno predeterminata, forfettaria e sganciata dall'onere della prova.