Cassazione, ordinanza 4 agosto 2022, n. 24207, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Contratto preliminare - Immobile indiviso - Assegnazione del bene a un terzo in sede di divisione - Inadempimento del venditore - Configurabilità - Esclusione - Obbligo di procurare il trasferimento - Sussistenza.

Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva.
L'art. 1479 c.c., comma 1, non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario compratore dell'altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo il promittente venditore può adempiere all'obbligo di procurargliene l'acquisto; seppure ignaro dell'altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine.
Ai sensi dell'art. 1454 c.c., il contraente che si avvale dello strumento dalla diffida deve essere già vittima dell'altrui inadempimento.
Il contraente che abbia intimato diffida a adempiere, dichiarando espressamente che allo spirare del termine fissato, il contratto sarà risolto di diritto, può rinunciare, anche dopo la scadenza nel termine indicato nella stessa e anche attraverso comportamenti concludenti, alla diffida ed al suo effetto risolutivo.