Cassazione, ordinanza 21 giugno 2022, n. 19932, sez. II civile

Preliminare per la cessione di un garage e dell’annessa grotta comunale: colpevoli i promittenti venditori che non si adoperano per la sdemanializzazione del bene.


Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui si applica la disciplina prevista dagli art. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la parte di bene di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche della parte rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva.

È altresì pacifico che siffatto tipo di preliminare non è suscettibile di esecuzione in forma specifica almeno fino al momento in cui il promittente venditore non abbia egli stesso acquistato la proprietà della cosa che si è obbligato a trasferire poiché da quel momento viene meno il fatto (ossia l'altruità della "res") ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.

In ogni caso, il preliminare di vendita di cosa altrui rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento della obbligazione assunta dal promittente venditore di fare acquistare al promissario acquirente la proprietà del bene.

È coerente con tale ricostruzione sistematica l'affermazione del principio, affermato da costante giurisprudenza, secondo cui è precluso al promissario acquirente agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo, poiché fino a quel momento il promittente venditore potrà adempiere l'obbligazione di far acquistare il bene, e ciò indipendentemente dalla soluzione che si intenda dare al problema delle modalità con cui tale adempimento deve avvenire, ovvero acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.