Cassazione, sentenza 20 settembre 2021, n. 25351, sez. III civile

Diritto di prelazione nell’affitto di fondi rustici.

In considerazione della libertà di forma che la legge prevede per i contratti di affitto agrario (L. n. 203 del 1982, art. 41), le trattative finalizzate alla conclusione di un contratto del genere non hanno alcun vincolo formale e sono per tale ragione di dimostrazione assai difficile. Per la comunicazione (notifica) al coltivatore o al confinante, da parte del proprietario venditore, della proposta di alienazione del fondo, ai fini della prelazione di cui alla L. n. 590 del 1965, art. 8 e alla L. n. 817 del 1971, art. 7 è richiesta la forma scritta ad substantiam, trattandosi di un atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile. Simile vincolo, invece, non c’è per l'affitto, per cui le trattative svoltesi nel periodo fissato dall'art. 4-bis cit., comma 1 (fino a novanta giorni prima della scadenza) potrebbero facilmente sfuggire ad una dimostrazione che è a carico di chi intende esercitare la prelazione.

Poiché il diritto di prelazione costituisce una limitazione della libertà legale di contrarre, è il titolare di questo a dover dimostrare l'esistenza delle condizioni di legge. Se l'onere di provare l'esistenza di una trattativa non comunicata non ricadesse sul conduttore, si arriverebbe alla conclusione che il comma 1 della norma in oggetto sarebbe inutile; nel senso che il fatto puro e semplice dell'intervenuta stipula di un contratto di affitto con un altro soggetto entro i sei mesi dalla conclusione del precedente darebbe diritto all'esercizio della prelazione. Senza contare l'evidente disarmonia che si verrebbe a creare nel momento in cui si sostenesse che il proprietario locatore è onerato della prova di non aver ricevuto alcuna offerta nel c.d. periodo sospetto che termina novanta giorni prima della scadenza del precedente contratto di affitto.