Cassazione, ordinanza 21 novembre 2025, n. 30712, sez. V

Imposta di registro- Trasferimento del bene ex art. 2932 c.c. in favore del promissario acquirente, subordinato al pagamento del corrispettivo pattuito.

L’orientamento consolidato di questa Corte in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile è nel senso che "In materia d'imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura ﬁssa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del D.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente" (così, tra le tante, Cass., Sez. T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiama Cass., Sez. 5°, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 5°, 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., Sez. 5°, 13 agosto 2020, n. 17035; Cass., Sez. 5°, 23 febbraio 2021, n. 4737; Cass., Sez. 5°, 29 ottobre 2021, n. 30957; Sez. 6°-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5°, 29 aprile 2022, n. 13705; Cass. 23/07/2025, n. 20852). La regola iuris prevista dal comma 3 dell'art. 27 T.U.R. non muta se a richiedere l'adempimento ex art. 2932, primo comma, c.c. sia stato il promittente venditore; quello che rileva non è la parte che chiede l'adempimento (indifferentemente l'acquirente o il venditore), ma la ricorrenza in concreto delle fattispecie previste dall'art. 27, comma 3 e 4, T.U.R., le quali non considerano e non si distinguono, per disciplina ﬁscale, a seconda del soggetto che propone l'azione di adempimento (il venditore o l'acquirente), puntando invece il discrimine sul soggetto (acquirente o venditore) dalla cui mera determinazione dipendono gli effetti del contratto sospensivamente condizionato; la condizione, quindi, è meramente potestativa quando il compimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontà della parte, a cui resta riservato un potere decisionale sull'efﬁcacia o sulla inefﬁcacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio della parte, non altrimenti giustiﬁcato da seri o apprezzabili motivi, i quali, per lo meno ai ﬁni ﬁscali che occupano, non possono ridursi ad una rinnovata valutazione di convenienza dell'affare o ad una sopravvenuta incapacità ﬁnanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025, n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata). Per quanto qui più direttamente occupa, poi, ai ﬁni ﬁscali non rileva che il prezzo non sia stato corrisposto, giacché, dopo la sentenza sostitutiva della stipula del contratto di compravendita, la situazione giuridico-economica che si presenta al ﬁsco è perfettamente identica a quella che si sarebbe manifestata se fosse stato presentato per la registrazione l'atto di compravendita con pagamento del prezzo differito (cfr. Cass., Sez. T., 16 marzo 2011, n. 6161).