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Categoria: NOTAIO

Cassazione, ordinanza 20 settembre 2021, n. 25356, sez. III civile

RESPONSABILITÀ CIVILE - Notaio - Atto stipulato - Presenza sul bene di un diritto reale - Non visibile dalla visura ipotecaria ventennale relativa all’atto di divisione - Colpa professionale - Configurabilità - Obbligo del notaio di risalire all’atto precedente - Sussistenza.

Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale. Ed invero l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità.

Alla luce di tali obblighi, il notaio, che non è comunque tenuto ad una condotta che in concreto si appalesi come eccessivamente onerosa, ha l'onere probatorio di delimitare l'ambito della diligenza da lui esigibile, allegando e dimostrando non solo l'estensione (quantitativa e temporale) degli accertamenti esperiti, ma anche di quelle esperibili, nonché la regolarità o meno delle registrazioni effettuate dalla conservatoria ed altresì l'idoneità della specifica irregolarità contestata a rendere infruttuose eventuali ricerche del titolo reso pubblico.

L'acquirente di un immobile, rispetto al quale il notaio rogante l'atto di compravendita non abbia rilevato le formalità pregiudizievoli, non è responsabile per concorso colposo ai sensi dell'art. 1227c.c., comma 2, qualora si attivi per liberare il bene da siffatte formalità mediante l'integrale soddisfazione dei creditori iscritti, ove il valore di mercato dell'immobile sia maggiore dei costi di purgazione, trattandosi di condotta diretta a limitare le conseguenze dannose dell'inadempimento.

(Nel caso di specie la Corte territoriale ha, quindi, escluso la diligenza del notaio non in relazione a generici doveri di effettuare ricerche circa l'esistenza di vincoli gravanti sull'immobile in un arco di tempo superiore ai vent'anni precedenti all'atto, bensì, come sopra evidenziato, in virtù della specifica emersione, in sede istruttoria, della conoscenza, da parte del notaio, dell'esistenza di un peso gravante su beni collocati in prossimità di quello oggetto della compravendita, e che, per sua natura, era più che probabile che si estendesse anche ad esso, nonché per la mancata verifica del precedente atto traslativo e per l'avvenuto accertamento, successivamente, da parte di altro notaio del predetto vincolo, il che confermava la percepibilità della sussistenza di tale vincolo da parte del ricorrente).