Cassazione, sentenza 13 aprile 2022, n. 12032, sez. II civile

CONTRATTI – VENDITA - Vendita immobiliare - Preliminare di vendita - Immobile garantito libero da pesi - In realtà gravato - Liberazione dal vincolo - Fissazione di un termine - Domanda al giudice - Promissario acquirente - Obbligo - Non sussiste - Facoltà - Sussiste - Recesso - Risoluzione del preliminare – Sussiste.


Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482 c.c., comma 1, applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se si è avvalso della facoltà di recesso a mente dell'art. 1385 c.c. ovvero ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453 c.c., comma 2, il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.

La risoluzione prevista dall'art. 1482 c.c., che ha carattere automatico e stragiudiziale, operando allo stesso modo della diffida ad adempiere, non costituisce per l'acquirente un rimedio speciale o esclusivo, ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela del suo interesse all'adempimento, sicché egli conserva la possibilità di esperire l'azione ordinaria di risoluzione del contratto, in presenza del presupposto già richiamato della gravità dell'inadempimento.