Cassazione, sentenza 17 gennaio 2020, n. 844, sez. III civile

Vendita immobiliare - A scopo di garanzia - Contestuale stipula di un patto marciano - Validità dell’operazione - Analogia con il pegno irregolare - Presupposti - Obbligo di garantire al cedente una valutazione del cespite - Necessità - Mancanza -Nullità della vendita.
 

Nulla la vendita di un immobile a scopo di garanzia se il patto marciano che l’accompagna non ha criteri certi di stima del bene: proprio in quanto il patto marciano può consentire di evitare approfittamenti del creditore ai danni del debitore, è necessario che le parti abbiano previsto criteri di stima del bene al momento della convenzione marciana. Occorre che la stipulazione preveda, per  il caso ed al momento dell'inadempimento ossia quando si attuerà coattivamente la pretesa  creditoria (cfr. art. 1851 c.c.), un procedimento volto alla stima del bene, entro tempi certi e con modalità definite, che assicurino la presenza di una valutazione imparziale, in quanto ancorata a parametri oggettivi automatici, oppure affidata a persona indipendente ed esperta la quale a detti parametri farà riferimento (cfr. art. 1349 c.c.), al fine della corretta determinazione dell'an e del quantum della eventuale differenza da corrispondere all'utilizzatore. La pratica degli affari potrà poi prevedere diverse modalità concrete di stima, purché siano rispettati detti requisiti. L'essenziale è che risulti, dalla struttura del patto, che le parti abbiano in anticipo previsto che, nella sostanza dell'operazione economica, il debitore perderà eventualmente la proprietà del suo bene per un prezzo giusto, determinato al tempo dell'inadempimento, perché il surplus gli sarà senz'altro restituito.